Une des meilleures manières de transmettre à l’avance votre patrimoine, en particulier un bien immobilier, est de songer à le démembrer. Vous gardez l’usufruit et faites la donation de la nue-propriété. De quoi s’agit-il et quel est le principe : cet article est un petit guide pour celui qui souhaite faire ses premiers pas dans le démembrement.

Qu’est-ce que le démembrement ?

C’est un montage patrimonial réalisé entre vifs. Prenons un exemple : Grégoire est propriétaire d’une maison individuelle, le seul patrimoine immobilier qu’il possède. Il a deux enfants, à qui il souhaite transmettre le bien tout ayant la possibilité de continuer à y vivre. Pour cela, il contacte un notaire qui rédige l’acte de notoriété permettant la délivrance des attestations dévolutives.

En effet, ce sera ces attestations qui seront présentées au moment de la succession, ce que nous allons expliquer plus loin. Il est aussi possible de faire inscrire soi-même la convention de démembrement au service des impôts si l’on souhaite ne pas avoir recours au notaire.

Avec le démembrement, Grégoire devient l’usufruitier tandis que les enfants sont les nus-propriétaires. Ce que cela implique :

• Grégoire cesse d’être pleinement propriétaire de la maison, il ne dispose plus que de droits limités. Ces droits sont l’autorisation de continuer à y vivre ou ceux de la mise en location. Grégoire encaisse alors les revenus locatifs. Il n’est plus libre de décider seul de revendre la maison. Il a en revanche l’obligation de la conserver en état tout au long de la durée du démembrement, c’est-à-dire jusqu’à son décès.
• Les enfants nus-propriétaires quant à eux ne sont pas encore tout à fait propriétaires pendant cette période. Néanmoins, les murs du bien s’inscrivent déjà dans leur actif. Grégoire et les enfants peuvent se mettre d’accord sur la décision éventuelle de mettre l’immobilier en vente.

Quel intérêt de démembrer le bien ?

Lorsque Grégoire décède, la fin du démembrement est déclenchée. Elle se traduit par l’extinction de l’usufruit. Les enfants nus-propriétaires revêtent à partir de cet instant le statut de pleins propriétaires. Ils jouissent alors de tous les droits sur ladite maison qui désormais leur appartient sans condition et sans contrainte : y habiter, la faire louer, la transformer, l’agrandir, la revendre.

C’est à ce moment-là qu’ils présenteront l’attestation dévolutive, puisque la succession est ouverte, enclenchant le partage de l’héritage restant avec les autres héritiers.

Pourquoi transmettre la nue-propriété ?

Puisque la nue-propriété est transmise à l’avance, les enfants n’auront plus de droit de succession à payer : il n’y a pas de bien à transmettre dans son intégralité. Les enfants nus-propriétaires échappent aussi au paiement de l’impôt sur la fortune immobilière. Bien entendu, ils ne seront concernés ni par le paiement de l’impôt foncier, ni par l’acquittement de la taxe d’habitation.

Notons aussi que la donation de la nue-propriété entraîne le paiement de droits de donation. Toutefois, ces droits seront allégés puisque c’est la valeur de la nue-propriété qui est considérée comme base de calcul de la valeur de l’actif. Si Grégoire fait une donation de la nue-propriété tôt (par exemple à 30 ans ou à 35 ans), la valeur de la nue-propriété est amoindrie. S’il ne décide de démembrer le bien que tardivement, cette valeur augmente. Vous pouvez consulter le barème progressif officiel pour plus de détails sur l’âge de l’usufruitier et le calcul des frais de donation.

Il faut également retenir que chaque enfant bénéficie de 100 000 euros à titre d’abattement sur la valeur de l’actif. Si la valeur de la nue-propriété ne dépasse donc pas le montant de cet avantage fiscal, les enfants pourront profiter d’une exonération aux frais de donation.

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